ANNEXE 1. Conditions de classement des logements dans les différentes catégories.

1 Généralités.

Pour le classement d'un logement dans l'une des catégories prévues à l'article 3 de la présente instruction, on prendra notamment en considération :

• l'aspect, la conception d'ensemble et la qualité de la construction ;

• les conditions générales d'habitabilité et de commodité (isolation phonique et thermique, dégagements intérieurs, distribution des pièces…) ;

• la qualité des équipements (et non leur existence puisque celle-ci est sanctionnée par un abattement ou une majoration) ;

• l'environnement (bruits, insécurité, nuisances particulières).

Pour les logements récents l'attention est appelée sur le fait que l'emploi de matériaux allégés résultant de l'évolution des procédés de construction, préfabrication notamment, ne doit pas être regardé à priori comme un élément défavorable à l'habitabilité et au confort. Le classement catégoriel de certains de ces logements peut, toutefois, être reconsidéré ultérieurement, s'il apparaît qu'ils supportent mal l'épreuve du temps.

Le classement doit se faire par logement et non par immeuble.

2 Déterminations de la catégorie.

L'extrême diversité du parc des logements militaires, dont certains ont été aménagés dans des locaux de casernement datant de plusieurs années et d'autres édifiés récemment selon des normes modernes de construction, nécessite un classement catégoriel.

C'est la raison pour laquelle ont été créées quatre catégories.

Les éléments d'appréciation qui suivent sont donnés à titre indicatif afin de faciliter le choix de ces catégories.

L'attention est appelée sur la nécessité d'effectuer ce travail de classement catégoriel, qui joue un rôle primordial dans le calcul de la cote, avec soin et dans le sens d'une grande équité, en appréciant aussi exactement que possible les avantages et les inconvénients de chaque logement.

Le problème consiste, à bien classer les logements les uns par rapport aux autres, en leur attribuant une « cote » pouvant aller de 17 à 11. Plus cette cote sera juste, mieux sera respecté le principe d'équité qui est la base du système.

Catégorie A. Cote théorique 17.

Dans cette catégorie entrent les logements ayant réellement un caractère de luxe, situés dans des constructions en matériaux d'excellente qualité assurant des conditions parfaites d'habitabilité et qui présentent la plupart des caractéristiques suivantes :

• aspect, tant extérieur qu'intérieur, particulièrement soigné (revêtements et décorations de qualité) ;

• large conception des pièces de réception, des dégagements, pièces secondaires et annexes ; baies de dimensions plus grandes que la normale ; hauteur de plafond sensiblement supérieure à la moyenne ;

• installations et équipements, sinon très modernes, du moins de très bonne qualité.

Dans les immeubles collectifs, large conception des accès, vestibules et escaliers communs, présence d'un ou plusieurs ascenseurs, d'escaliers de service, de monte-charge, de tapis.

Dans les logements individuels, dotés éventuellement d'installations et équipements de qualité moins luxueuse, présence de locaux annexes (terrasses, vérandas, garages, etc.) et de jardins privatifs.

Les logements de cette catégorie sont situés dans des zones résidentielles offrant de très bonnes conditions de calme et de sécurité.

Catégorie B. Cote théorique 15.

Dans cette catégorie entrent :

• les logements de la catégorie précédente dont l'état d'entretien est imparfait (gros-œuvre, aspect intérieur), ou situés dans une zone assez bruyante et n'offrant pas de très bonnes conditions de sécurité ;

• les logements collectifs en matériaux de bonne qualité, assurant de très bonnes conditions d'habitabilité. Ces logements offrent des pièces de réception, possèdent des accès faciles avec des vestibules et escaliers de dimensions et d'aspect satisfaisants ;

• les logements individuels de bonne qualité, dotés d'équipements et installations satisfaisants et disposant d'un jardin et éventuellement de locaux annexes.

Les logements de cette catégorie sont situés dans des zones relativement calmes et offrant des conditions de sécurité acceptables.

Catégorie C. Cote théorique 13.

Dans cette catégorie entrent :

• les logements qui, du fait de leur état d'entretien ou de leur situation ne peuvent être classés dans la catégorie précédente ;

• les logements collectifs ou individuels en matériaux de qualité moyenne, assurant toutefois par la dimension et l'agencement des locaux de bonnes conditions d'habitabilité. Ces logements possèdent des dégagements intérieurs et extérieurs peu importants.

Ils peuvent être implantés dans des zones relativement bruyantes et offrant des conditions de sécurité incertaines.

Catégorie D. Cote théorique 11.

Cette catégorie regroupe :

• les logements de la catégorie précédente en mauvais état d'entretien ou situés dans un environnement défavorable ;

• les logements situés dans des constructions en matériaux ordinaires et d'exécution économique, assurant des conditions d'habitabilité moyennes ou médiocres et caractérisés par :

  • les dimensions exiguës des locaux ;

  • les dégagements intérieurs et extérieurs réduits ;

• les logements ne présentant pas certaines conditions élémentaires d'habitabilité, mais pour lesquels une rénovation peut être envisagée.

Ces logements peuvent être situés dans des zones bruyantes, n'offrant pas des conditions de sécurité satisfaisantes.

3 Autres logements.

Certains logements, pour lesquels une rénovation s'avère impossible ou trop onéreuse, ne présentent plus les conditions élémentaires d'habitabilité du fait :

• soit de l'environnement particulièrement hostile ou bruyant ;

• soit de l'état de la construction, édifiée avec des matériaux dont la qualité ou la mise en œuvre est défectueuse ;

• soit de l'absence d'équipements sanitaires (aucun WC, ni particulier au local, ni même commun à l'immeuble).

Ces logements, dont les caractéristiques ne permettent pas un classement dans l'une des catégories ci-dessus, doivent être déclassés ou faire l'objet d'une résiliation de bail.

ANNEXE 2. Abattements ou majorations àappliquer à la côte théorique (Sénégal, Gabon, Côte-d'Ivoire, Djibouti).

(Nouvelle rédaction : 1er mod.)

	Abattement.	Majoration.	Observations.
1. Eléments dimensionnels.
Surface habitable inférieure aux valeurs retenues pour les logements militaires :
Types II, III, IV, par tranche de 3 m2 en moins.	0,1		Maximum 0,3 pour T II et III ; 0,4 pour T IV.
Types V et VI, par tranche de 5 m2 en moins.	0,1		Maximum 0,4.
Surface habitable supérieure aux valeurs retenues pour les logements militaires :
Types II, III et IV par tranche de 3 m2 en plus.		0,1	Maximum 0,3 pour T II et III ; 0,4 pour T IV.
Types V et VI, par tranche de 5 m2 en plus.		0,1	Maximum 0,4.
Surface cuisine inférieure à 7 m2.	0,1		Sauf pour logements type I où peuvent être installés des coins cuisines.
2. Installations sanitaires.
WC à l'extérieur du logement.	0,5
WC sur le balcon du logement.	0,3
Absence totale d'eau chaude sanitaire.	1
Absence d'eau chaude sanitaire pour évier.	0,3
Absence 2e salle d'eau pour logements type V et supérieurs.	0,3
Présence 2e salle d'eau pour logements type IV et inférieurs.		0,2	Djibouti seulement.
Absence ou insuffisance d'une réserve d'eau (1).	0,5		Djibouti seulement.
Absence d'un surpresseur d'eau.	0,5		Djibouti seulement. A partir R + 1.
3. Installations électriques.
Absence du dispositif de protection des personnes.	1
4. Confort thermique (a).
Pour tous les types de logements tous pays sauf Djibouti.
1o Absence totale de climatisation et ventilation (b).	1
2o Séjour non ventilé.	0,15		Non cumulable avec le 1o.
3o Séjour ventilé, chambres ni ventilées, ni climatisées.	0,85		Non cumulable avec le 1o.
4o Séjour ventilé, chambres ventilées.	0,30		Non cumulable avec le 1o.
Pour les cas non décrits ci-dessus et sauf pour Djibouti.
Jusqu'au type III inclus :
5o Séjour ventilé, 1 seule chambre climatisée. 1 chambre non ventilée.	0,10		Non cumulable avec le 1o, 3o.
A partir du type IV :
6o Séjour ventilé. 1 seule chambre climatisée.	0,20		Non cumulable avec le 1o, 3o.
7o Par chambre non ventilée.	0,10		Non cumulable avec le 1o, 3o.
Pour Djibouti seulement.
8o Par pièce principale non climatisée.	1
9o Logement au dernier niveau sous toiture non isolée.	0,5
10o Absence de volets.	0,3
5. Divers.
Absence de dispositions destinées à rendre accessibles les logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (c).	2		Pour les logements affectés à des familles comprenant une personne handicapée.
Absence d'ascenseur à partir du 4e étage inclus.	1,5
Garage couvert et fermé.		0,25
Abri couvert pour véhicule.		0,10
Absence garage, abri ou parking.	0,25
Buanderie individuelle ou collective.		0,25
Cave (ou cellier).		0,10
Absence totale revêtement de sol.	1
Absence de revêtement de sol, par pièce principale.	0,25		Non cumulable avec abattement précédent.
Absence de revêtement mural dans salle de bains.	0,5
(I) Capacité suivant type de logement : T I = 200 litres. T II = 500 litres. T III = 750 litres. T IV = 1000 litres. T V et au-dessus = 1500 litres.
(a) Norme : 1 chambre climatisée, autres pièces principales ventilées pour les logements de types I, II et III. 2 chambres climatisées, autres pièces principales ventilées à partir des logements de type IV. (b) Le terme « ventilation » ou « ventilé » s'applique pour la suite du texte à tous les locaux équipés d'un brasseur d'air. (c) Décret no 80-637 du 8 août 1980 (n.i. BO JO du 10 août 1980, p. 1994). Arrêté du 24 décembre 1980 [n.i. BO, JO (NC) du 31 décembre 1980, p. 11690].

 

ANNEXE 3. Normes d'habitabilité.

1 Normes générales relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement de l'immeuble.

1.1 Etanchéité.

Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau.

1.2 Parties communes.

Le gros œuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretien.

La couverture est étanche. Les souches, les gouttières, les chéneaux, les descentes d'eau pluviale et les ouvrages accessoires sont en bon état.

Les menuiseries extérieures sont en bon état.

Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave, ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d'entretien.

1.3 Canalisations.

Les canalisations d'eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux vannes.

Branchées ou non aux réseaux publics, les canalisations d'eau potable desservant les logements assurent une pression et un débit moyens suffisants, compte tenu des éventuelles irrégularités locales de la distribution.

2 Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement des logements ou des pièces isolées.

2.1 Normes dimensionnelles.

Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisance), un coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.

Un local à usage d'habitation ne comportant pas d'équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.

La surface habitable d'un logement est égale ou supérieure à 16 m², celle d'une pièce isolée à 9 m².

La surface habitable des pièces principales est de 9 m² au moins.

La surface minimale d'un séjour est de 16 m².

Lorsqu'un logement comporte un séjour et une chambre attenante, ceux-ci sont comptés pour deux pièces principales lorsque, simultanément :

• la surface du séjour est au moins égale à 16 m² (20 m² à partir des logements de 4 pièces principales) ;

• la surface de la chambre attenante est d'au moins 9 m² ;

• chaque local ainsi délimité dispose d'une ouverture.

Lorsque l'une des trois conditions ci-dessus n'est pas remplie, les deux locaux sont comptés pour une seule pièce principale.

La surface habitable d'un logement ou d'une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasements de portes et fenêtres.

La hauteur sous plafond des pièces principales et de la cuisine est égale au moins à 2,50 m. Pour certaines pièces isolées, disposant d'un système efficace de renouvellement d'air, cette hauteur sous plafond peut être inférieure.

La superficie des pièces mansardées à prendre en compte est égale à la moitié des surfaces mesurées entre une hauteur de 1,30 m et de 2,50 m.

2.2 Ouverture et ventilation.

Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre.

La ventilation des logements et des pièces isolées est générale et permanente. Lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisance, la salle d'eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.

2.3 Installation de la cuisine ou du coin cuisine.

La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d'eaux usées, et sur lequel est installée l'eau potable (chaude et froide).

La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur. La pièce à usage de cuisine doit avoir une surface d'au moins 7 m².

2.4 Installation du gaz et de l'électricité.

Les canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur.

Le logement ou la pièce isolée est pourvue d'une alimentation électrique, conforme « aux besoins normaux » de l'utilisateur d'un local d'habitation et aux normes en vigueur.

2.5 Equipement sanitaire.

Tout logement comporte :

• un WC intérieur, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ; dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau ;

• dans les logements de plus de deux pièces principales, le WC est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas par un sas ;

• une salle d'eau avec installation d'une baignoire ou d'une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide ;

• une salle d'eau supplémentaire pour les logements de type V et au-dessus.

La pièce isolée est équipée au minimum d'un lavabo et d'une douche avec eau courante chaude et froide et comporte l'usage d'un cabinet d'aisances collectif, situé à l'étage ou à un demi-palier de distance et desservant au plus cinq chambres.

2.6 Confort thermique.

Le logement ou la pièce isolée doit comporter des installations ou appareils permettant de maintenir la température et l'hygrométrie dans des limites de confort acceptables.